マイホームは一生に一度の大きな買い物になります。
そのために可能な限り妥協せずに理想の家を建てたいと思うでしょう。
でも、分からない事ばかりだし、建築会社や設計事務所に任せっきりも少し心配。
そんなマイホーム初心者マークのあなたのために間違いだらけのあんな事、こんな事を詳しく解説していきます。
今回は「外構工事の住宅ローン控除について」についてお伝えします。
新築のマイホームは高額なので少しでも支払いの金額を下げたいのが人情です。
そんな時、正々堂々と税金の控除が受けられたらこんなに嬉しい事はありません。
今回は語られる事が意外に少ない外構の住宅ローン控除についてお伝えします。
住宅ローン控除とは
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを利用して住まいを購入した場合に、「年末時点での住宅ローンの残高の0.7％」が、入居時から最長13年間にわたって、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことです。
「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」として知られる制度ですが、正式には「住宅借入金特別控除」といいます。
誤解が多いですが住宅ローン控除を利用すれば、税金がたくさん戻ってくる訳ではありません。
あなたが納めた所得税や住民税以上のお金が戻ってくることはありませんただし、所得税から控除できなかった分のお金は、住民税から控除される事はあります。
以下が住宅ローン控除の要件になります。
①住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
控除の対象となる住宅ローンは、銀行などの金融機関が提供する一般的な住宅ローンや、「フラット35」などになります。
親族からの援助、いわゆる「親ローン」「身内ローン」は対象になりません。
また、勤務先からの借入金の場合は、0.2％以上の利率が必要です。
一般的な住宅ローンを利用して、住宅ローン控除を適用させるほうが良いのか？親族からの援助を受けて、住宅ローンの利息を払わないほうが良いのか？について、しっかりと考えておく必要があります。
②物件を取得してから6か月以内に入居すること。
これについては、「自分自身が住む」ことが必要です。
子どもや親が住むための住まいの場合、適用されません。
③登記簿上の床面積が50㎡以上で、その1／2以上が自己の居住用であること。
④控除を受ける年分の合計所得金額が「2,000万円以下」であること。
注意すべき点は、「年収」ではなく「所得」である点です。
年収から必要経費（サラリーマンの場合は給与所得控除）を差し引いた、すべての所得の合計が2,000万円以下であれば適用となります。
※令和5年末までに建築確認を受けた新築住宅で、40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額）が1,000万円以下であること。
※夫と妻が別々に借入をする「ペアローン」利用の場合、それぞれの合計所得金額が2,000万円以下であること。
なお、「住宅ローン控除」は新築マンションにのみ適用される訳ではありません。
一戸建て、中古住宅、リフォームや増改築の場合も「住宅ローン控除」を受けることができます。
それらの適用要件は上記のほかに細かく決められていますので、きちんと調べておきましょう。
外構工事は住宅ローン控除に組めるのか？
租税特別措置法関係通達41-26によると以下の記載があります。
“門、塀等の構築物、電気器具、家具セット等の器具、備品又は車庫等の建物（以下この項において「構築物等」という。）を家屋又は敷地の取得がある場合の当該敷地と併せて同一の者から取得等をしている場合で、当該構築物等の取得等の対価の額がきん少と認められるときは、41-24及び41-25にかかわらず、当該構築物等の取得等の対価の額を家屋の取得対価の額、家屋等の取得対価の額又は敷地の取得対価の額に含めて差し支えない。
（昭61直所3-18、直法6-11、直資3-6追加、昭63直所3-21、直法6-11、平3課所4-8、平11課所4-11、課法8-8、課評2-10、平15課個2-7、課審3-7改正）国税庁：租税特別措置法関係通達41-26”
これだけ見ると何となく外構も住宅ローン控除に含まれそうな感じです。
しかし、実際は原則として、外構工事費用は住宅ローン控除の対象外です。
ただし、外構工事費用が「同一業者」から購入した金額の割合が「1割未満」なら対象という特例があります。
これが厄介なのです。
「同一業者」から「1割未満」なら控除の対象とはどういう事でしょうか？
国税庁のタックスアンサー（よくある質問と回答）では、次のように「住宅と同じ業者」から「住宅と外構工事の合計の1割未満」ならOKという取扱いがあります。
国税庁「門や塀等の取得対価の額」
【照会要旨】
門や塀等の取得対価の額は、家屋の取得等の対価の額に含まれますか？
【回答要旨】
家屋と併せて同一の者から取得する門や塀等で、その取得等の対価の額が僅少と認められる場合には、その門や塀等の取得等の対価の額を家屋の取得等の対価の額に含めて差し支えありません。
住宅借入金等特別控除の計算に当たっては、その住宅借入金等の合計額が家屋等の取得等の対価の額を超える場合には、その家屋等の取得等の対価の額を基として計算することとされています。
この家屋の取得等の対価の額には、門、塀等の構築物、電気器具、家具セット等の器具、備品又は車庫等の建物の取得等の対価の額は含まれないのが原則です。
家屋と併せて同一の者から取得する構築物等については実務的にその区分計算が困難であることや、それを厳密に区分することは取引の実情に沿わないこととなる場合が想定されるため、家屋と併せて同一の者から取得する構築物等で、その取得等の対価の額が僅少と認められる場合には、その構築物等の取得等の対価の額を家屋の取得等の対価の額に含めて差し支えないこととされています。
いづれにしても原則は住宅ローン控除は、「住宅」のみで、「門、塀等の構築物」といった外構工事については認められないのです。
外構はどのように考えればいいのか？
法的には外構は住宅ローン控除の対象ではない事がおわかりいただけたと思います。
しかし、まだ諦めるのは早いです。
外構工事と一括りにされている中で住宅ローン控除に含められるものが内包されている事が多いのです。
例えばエアコンや照明器具などがあります。
エアコンは、契約した業者から購入し、さらに取り外しができないものと認められれば、住宅ローン控除含めることができます。
照明器具はどうでしょう。
これも、エアコンと同じ考え方になります。
契約した業者から購入し、取り外しのできないタイプ（ただ置くだけのようなタイプではなく）でしたら大丈夫なケースがあります。
どれだけ業者が住宅ローン控除のために見積もり内容を仕分けしてくれるか？で結果が変わるのです。
このあたりは、かなり面倒くさいものになりそうですが、契約前にしっかりと伝えておく事で（業者さんも成約させたいので）何もしないよりはいくらかの住宅ローン控除の対象にできる可能性があります。
金融機関と相談してみよう
裏技では無いですが実は金融機関によってローンの内訳の理解に温度差があります。
自分で業者を探して外構工事を依頼する場合、基本的に外構費用は住宅ローンに組み込めないことになります。
しかし、金融機関や担当者によっては、外構費用を住宅ローンに組み込んでくれるケースもあるようです。
最初から無理と諦めてしまわずに、金融機関の窓口に足を運んで相談してみることをおすすめします。
これはどの金融機関なら可能などという具体的な事は言えませんが、ダメ元で多くの金融機関にあたってみる事です。
前述のようにハウスメーカーなどに一括すれば外構工事の一部を住宅ローン控除にまわせる事もあります。
しかし、そのプランニングが必ずしもあなたのイメージに合うものでない事もあります。
ハウスメーカー以外に外構工事をお願いする前に住宅ローン控除にしっかりと対応してくれる金融機関を探すのも重要な事です。
まとめ
不正はもちろん出来ませんが、グレーゾーンがある事が分かつたと思います。
金融機関もそうですが、税務署にあらかじめ色々と問い合わせをして勉強する事も大切です。
ひとつ言えるのは「外構工事」と大きく括られたらその時点で住宅ローン控除は無理になります。
信頼できるハウスメーカーや工務店に出会えるといいですね。
もちろんグルリテリアでは豊富な外構の施工実績がありますので住宅ローン控除についてもお気軽にお問い合わせ下さい。
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