中古一軒家を購入するのは新築とは異なり、いくつかの注意点があります。
ポイントは「見えるところ」より「見えないところ」！
外構の専門家として事前に確認しておくべきポイントを5つ紹介します。
①土地の境界確認
隣地との境界が正しく設定されているか？
土地の境界確認が必要な理由は以下のような事があります。
・隣地との間に境界紛争が発生するリスクを防ぐため
中古物件の場合、過去の境界設定に誤りがある可能性があります。
そのまま放置すると、後々隣地との間で境界や敷地面積を巡るトラブルが発生することがあります。
事前に境界確認をしておけば、このリスクを回避できます。
・敷地面積を正しく把握するため
売買契約では敷地面積が重要な条件となります。
境界が正しくなければ、実際の敷地面積が契約書の記載と異なる可能性が出てきます。
敷地面積の過不足が事後に発覚すると、契約を取り消される場合もあります。
・家屋証明書との整合性を確認する
登記所の家屋証明書と現場の境界が違っているケースも少なくありません。
これを放置すると、後日トラブルの原因となります。
このような理由から、中古一軒家購入時には土地の境界確認が重要となります。
②内外装の劣化状況の確認
内外装の劣化状況の確認が必要な理由は色々ありますが下記の事に特に注意が必要です。
・大規模修繕の必要性を判断するため
中古物件では年月の経過による劣化が避けられません。
壁にひび割れがある、床が傷んでいるなどの劣化が見受けられる場合、近い将来修繕が必要になる可能性が高くなります。
事前に確認しておけば、必要な修繕費用を予測できます。
・契約価格の決定材料とするため
劣化の状況によっては、本来の市場価値より安く売買することが合理的な場合があります。
劣化部分の事前確認が価格交渉の材料となります。
・隠れた瑕疵の発見のため
内装や壁紙、床材などで覆われた部分も劣化している可能性があります。
表面からは見えにくい箇所も確認し、隠れた瑕疵の発見につなげる必要があります。
・安心して生活できる空間の確保
住む人の健康・安全の観点から、たとえ表面上は綺麗でも、劣化によるリスクがないか確認が必要です。
このような中古物件の劣化状況の確認は見えない部分のリスク低減にもつながる大切なポイントです。
③インフラなどの設備の点検が必要
インフラも確認し易いようで確認しにくい要素があります。
理由は以下のようなものがあります。
・設備の安全性を確認するため
ガスや電気などの設備が古く、基準を満たしていない可能性があります。
例えばガス管の劣化でガス漏れ事故が発生することもあります。
設備の安全性を確認することが重要です。
・機能不全のリスクを回避するため
老朽化した設備では、将来的に故障や異常が発生し機能が停止する可能性があります。
事前に確認して不具合を修繕し、リスクを減らします。
・修繕費用の事前予測
設備の寿命を確認し、交換時期と修繕費用を予測できます。
突然の設備交換費用に備えてお金を準備する必要があります。
・省エネルギー化
最新基準の設備に交換することで、光熱費の削減につながります。
ランニングコスト削減の検討材料になります。
・資産価値の維持
設備の性能が維持されることは、中古物件の資産価値を保つことにもつながります。
このように、設備の状態を確認する意義は大きく、中古物件購入時には重要なポイントといえます。
④罹災証明の確認が必要
罹災証明の確認が必要な理由は以下の点が挙げられます。
・構造体の安全性を確認するため
過去の地震や水害被害により、建物の構造体に問題が残っている可能性があります。罹災証明により被災履歴を確認し、安全性を確認する必要があります。
・リフォームの必要性を判断するため
構造体の損傷を修復するために、大規模なリフォームが必要になる場合があります。罹災履歴の有無によって、リフォームの必要性と内容を検討できます。
・価格査定の際の材料となるため
被災履歴は中古物件の価格に大きく影響します。
適正な価格で売買できるよう、罹災証明は重要な材料となります。
・補修工事の確認
被災後の補修工事内容を確認し、適切に修繕されているか判断する必要があります。
・将来の災害リスクを判断するため
水没履歴などから、同様の災害の再発リスクを事前に判断する材料となります。
このように、罹災証明の有無と被害内容は中古物件購入時における大事な確認事項といえます。
⑤税金の確認
購入後の税金の予想外の負担は大きな損失になります。
そのために固定資産税・都市計画税の確認が必要です。
・購入後の税負担を把握するため
固定資産税や都市計画税は、物件を取得した後の所有者が納める必要があります。
購入前に金額を確認し、負担感を把握しておくことが大切です。
・税制優遇の有無を確認するため
特定の地域や対象物件には、税制上の優遇措置が適用されることがあります。
事前に確認し、経済的メリットを生かすことができます。
・評価額の適正性を判断するため
評価額が現在の地域相場と乖離している場合、将来的な税負担増が予想されます。
適正な評価か確認する必要があります。
・固定資産税の計算根拠を知るため
どのように評価額が決定しているのか、算定根拠を確認します。
納得のいく金額なのか判断材料となります。
・予算計画に反映するため
毎年の税負担額を予測し、家計の中に組み込む必要があります。
リアルな生活設計に必要な情報です。
以上のように、税負担は住み心地とコストに大きな影響を与えるため、中古物件購入時の重要ポイントといえます。
まとめ
中古物件には見えにくいリスクが隠されている可能性があります。
今回お伝えした注意点を事前に確認し、不安のない購入につなげましょう。
良い中古物件を購入できると良いですね！
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